Asuntomarkkinat vai finanssimarkkinat?

Tiedättekö näinä nollakoron aikoina, mistä kiinteistösijoituksesta sai Suomessa vuonna 2019 parhaan tuoton? Asunnoista, 14 prosenttia. Neljätoista prosenttia. Hotellit jäivät alle kahdeksan, toimistot vaivaiseen kuuteen prosenttiin.

Lähes kaikkien kaupunkien strategioihin on kirjattu kolme tavoitetta: lisää kansainvälisiä investointeja, lisää turisteja ja lisää osaajia, sitä luovaa luokkaa. ’Investointi’ kuulostaa hienolta: perustetaan tehdas tai tytäryhtiö, joka synnyttää uusia työpaikkoja, verotuloja ja talouskasvua.

Muistatteko kiinteistöyhtiö Spondan? Blackstone osti Spondan parilla miljardilla eurolla vuonna 2017. Googlatkaapa ’Blackstone Group’ ja ‘Blackstone Housing’. Blackstonen asuntostrategiasta saa hyvän kuvan YLE Areenasta löytyvästä Push-dokumentista, josta Tarja Nurmi kirjoitti äskettäin (AU …..).

Helsingin kaupunginvaltuusto hyväksyi helmikuussa asemakaavan, jolla olympiastadionin pohjoispuolella oleva keskuspuiston osa muutetaan tonttimaaksi viihdeareena-asunto-hotelli-ravintola-jne-korttelin rakentamista varten. (Ei, aluetta ei ole koskaan kaavoitettu parkkipaikaksi.) Pormestari iloitsi, että ”Mikä tahansa kaupunki olisi ikionnellinen tällaisesta [yksityisellä rahalla toteutettavasta] investoinnista” (HS 12.2.2020).

Mitä ’kansainvälinen investointi’ nykyään tarkoittaa? Sitä, että kaupunkien arvotontit myydään ja ne muuttuvat arvopapereiksi ja hyviksi vakuuksiksi kansainvälisiin sijoitussalkkuihin, jonne myös kiinteistöistä syntyvät tuotot menevät. Kenen salkussa talot ja tontit huomenna tai ylihuomenna ovat, miten niitä ’kehitetään’, millä hinnalla vuokrataan tai pidetään tyhjillään, sitä ohjailevat pörssimeklarit Frankfurtissa, Lontoossa, New Yorkissa ja Shanghaissa.

Mitä se arkkitehdeille kuuluu? Maailma nyt vaan on sellainen, siihen pitää sopeutua, eikö niin? Eikö ole pääasia, että järjestetään kilpailuja? Vai pitäisikö rakennetun ympäristön muutoksia suunnittelevien ammattilaisten kuitenkin ymmärtää, mikä on heidän todellinen, näkymätön toimintaympäristönsä? Miten SAFA voi vaikuttaa, elleivät jäsenet tiedä, kuka naruja vetelee?

Mikä on hankkeiden syntyhistoria? Onko etusijalla asukkaan, kaupunkilaisen, kaupungin vai rahoittajan etu? Mitä sijoittajavetoisuus asuntorakentamisen, kaavoituksen ja tonttipolitiikan arjessa tarkoittaa? Myykö kaupunki esimerkiksi tontin hyvästä osoitteesta hotellihankkeelle, joka onkin tarkoitus muuttaa miniasunnoiksi eli tuottoisiksi instrumenteiksi finanssimarkkinoille?

Alan miestä lainatakseni: ”Kaikki kinuavat mahdollisuutta rakentaa pieniä vuokra-asuntoja, usein muodollisesti As Oy -muotoon, mikä muuttuu sijoittajien käsissä vuokrataloksi, mieluiten vähäisillä normeilla halpuutettuna. Samanaikaisesti kynnys omistusasumiseen on noussut, koska siihen liittyisi pankkien suurempi tarve omarahoitukseen ja muita vakavaraisuusmääräyksiä. Porukan pakkovalinta on omistajalleen hyvin tahkoava vuokra-asunto.”

Mediassa on viime aikoina julkaistu näyttäviä juttuja rakentamisen normeista syypäinä asuntojen korkeisiin hintoihin, maanomistajien vaatimuksesta saada kaavoittaa omalle maalleen tai kuntien lunastusoikeuden vääryydestä. Ettei vain olisi joku MRL-uudistus menossa?

Pohtiiko kukaan, mitä väestön ikärakenteen muutos tarkoittaa asumiselle? Onko viisasta helpottaa esteettömyysnormeja? Jos päiväkodit ja koulut jäävät ilman oppilaita, voidaanko niitä muuttaa asunnoiksi? Jos ilmastoneutraaliuden vaatimus läpäisee kaiken päätöksenteon, onko kaupunkiseuduilla järkevää kaavoittaa asuntorakentamista muualle kuin joukkoliikenteen saavutettaviin? Pitäisikö ara-vuokra-asuntojen osuutta vuosittaisesta asuntotuotannosta lisätä eikä vähentää? Olisiko ara-omistusasunnoille taas tarvetta? Jos kunnat vielä omistavat maata, kannattaisiko sitä myynnin sijaan vuokrata?

Push-dokumentin lopussa Berliinin pormestari Michael Mueller sanoo näin: ”Me emme yksityistä enää kaupungin omistamia tontteja. Ostamme maata takaisin. Berliinissä emme enää myy maata.”

(Julkaistu kolumnina Arkkitehtiuutisten numerossa 3/2020)